월세 보증금도 1000만원 이상이 되면, 혹시나 일이 잘못되어 보증금을 날리지 않을까 걱정이 앞섭니다. 게다가 집을 옮기는 과정에서 전입을 당장 할 수 없는 상황이라면, 최우선변제권에 대해 확실히 알아두어야 합니다. 최우선변제권 조건과 늦은 전입 시 월세/전세 보증금을 지키는 방법에 대해 알려드립니다.
최우선변제권 조건
최우선변제권은 소액임차인의 보증금을 보호하기 위한 나름 특별한 권리입니다.
소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있어야 합니다.
선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
조건 3줄 정리:
1. 소액임차인에 해당
2. 주택의 인도(=실제 거주,점유)
3. 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 '전입신고'
여기서 전입신고는 주민등록 하는 겁니다. 주민등록등본을 떼봤을 때 주소가 나오는 거죠.
전입신고를 하고 주택을 점유(거주)하면 대항력을 갖추게 됩니다. 2번 + 3번을 해서 대항력을 갖춤! 그리고 중요한 것, 이 대항력을 끝까지(배당요구 종기일까지) 유지해야 합니다.
1번 소액임차인에 해당하는지는 아래 표를 확인하세요.
소액임차인의 범위
| 구분 | 기준 금액 |
| 서울특별시 | 1억6500만원 이하 |
| 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1억원 3천만원 이하 |
| 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 7천만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 6천만원 이하 |
*과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표1).
우선변제권 조건
최우선변제권 알아가는 김에, 우선변제권도 정리합니다.
비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.
1. 소액임차인에 해당하지 않음
2. 주택의 인도(=거주,점유)
3. 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 '전입신고'
4. 확정일자
순위에 따라 변제받을 수 있기 때문에, 전입신고와 확정일자 날짜가 중요합니다.
최우선변제 받는 금액
| 구분 | 보증금 중 일정액 |
| 서울특별시 | 5500만원 |
| 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 4800만원 |
| 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 2800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2500만원 |
전입신고해야 하는 시점
최우선변제권을 갖고 싶으면 전입신고는 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 해야 합니다.
그런데 경매 등기가 언제 될지 모르니 사실상 전입신고는 빠르게 하는 게 좋습니다. 계약 전에는 등기부등본을 뽑아서 선순위 담보가 있는지 확인하고, 계약 후에는 집주인 동의없이 체납내역을 확인할 수 있으니 이것도 참고하세요.
최우선변제 신청하는 방법
임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 우리 보증금에 문제가 생길 때는 아주 특수한 상황 아니고서는 대부분 경매나 공매(체납)로 진행됩니다.
실제로 최우선변제 받으려면 소액임차인은 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.
- 경매: 집행법원에 배당요구 종기일까지 배당요구 할 것.
- 공매: 체납처분청(세무서or공공기관)에 우선권 행사 신고할 것.
참고자료
소액보증금 최우선변제 생활법령정보
에듀윌 공인중개사 최우선변제 요건
요즘 세상에 1000만원, 적은 돈이라 좀 소홀히 해볼까 싶다가도 잃는다 생각하면 머리가 뜨거워집니다. 피 같이 모은 돈입니다. 최우선변제권 바로 아셔서 신중히 전세/월세 계약하시길 바랍니다.
50분동안 공들여 쓴 글이 날아가버렸습니다.. 속이 울렁거리네요.
이상으로 최우선변제권 조건에 대해 알아봤습니다.
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